IMMO d’ORO vous présente l’ensemble des étapes à effectuer lors de la vente d’un bien immobilier.

La première étape du processus de vente est d’affiner l’estimation de votre bien afin de vendre celui-ci au meilleur prix et dans le délai le plus court.

Pour cela, il est indispensable de mettre votre bien sur le marché au bon prix, (basé sur les ventes récentes dans votre quartier et sur la demande actuelle pour votre type de bien).

Pour vendre votre bien rapidement, celui-ci doit impérativement être au prix du marché. Un acquéreur souhaitera toujours acheter le moins cher possible et un vendeur vendre au prix le plus haut ! Le bon prix pour les deux parties est le fameux prix de marché…Il est donc important de ne pas le surestimer.

A cette fin, il conviendra d’enlever toute valeur affective avec le bien car mis à la vente trop cher, celui-ci n’attirera pas les visiteurs et vous finirez pas vendre bien moins cher que ce que vous auriez pu espérer au départ.

C’est la raison pour laquelle l’intervention d’un agent ou mandataire immobilier peut s’avérer nécessaire dans ce processus.

Afin de vous aider à fixer le prix de vente de votre bien, vous pourrez vous appuyer sur les éléments suivants  :

L’analyse concurrentielle : cette procédure consiste à lister les qualités et les défauts de votre bien puis de le comparer à des biens similaires.

Demander une estimation à un agent ou mandataire immobilier : Celui-ci après une visite à votre domicile sera en mesure d’évaluer votre bien en fonction de ses caractéristiques et de son environnement.

Estimer votre bien en ligne sur internet : des sites, tels que MeilleursAgents.com, vous permettent d’évaluer gratuitement votre bien en se basant sur des algorithmes et les informations des dernières ventes proches de chez vous. Cette méthode ne vous donnera toutefois qu’une fourchette de prix car les critères demeurent trop généraux.

Le vendeur d’un bien immobilier dispose de 3 solutions pour la mise en vente de celui-ci.

Il n’y a pas de solution parfaite. Tout dépendra de vos compétences en matière d’immobilier, du temps à votre disposition et de l’image que vous souhaitez donner de votre bien.

  • Vente d’un bien immobilier entre particuliers

Si vous souhaitez vendre sans agence immobilière, c’est à vous d’effectuer toutes les tâches que ferait un agent : annonces immobilières, diagnostics immobiliers, répondre au téléphone ou aux mails, faire visiter votre bien et surtout lui donner de la valeur.

Cela demande beaucoup de temps et de disponibilité. Ce sont des éléments à bien prendre en compte avant de décider de vendre directement entre particuliers.

Toutefois, l’essor des nouvelles plateforme dédiées à l’immobilier sur internet a facilité la vente entre particuliers (exemple : Le Bon Coin).  Par ailleurs, pour améliorer votre visibilité (photos de votre bien, panneau “à vendre”, présence sur les meilleurs sites d’annonces immobilières, etc.), vous pouvez utiliser des services spécialisés. Tout cela vous reviendra certainement moins cher que les frais d’une agence immobilière. Mais toutefois vous devrez payer de votre poche ces services, sans garantie que la vente de votre bien soit effective.

Or les frais d’agence immobilière ne sont payés que si le bien est vendu et sont indirectement supportés par l’acheteur du bien.

  • Vendre son bien immobilier via une agence immobilière

Le recours à un agent immobilier est très fréquent et présente des avantages et inconvénients.

Tout d’abord, cela permet d’avoir son bien immobilier affiché en vitrine. En revanche, les mandataires immobilier n’ont pas l’autorisation légale de posséder un local physique. Les agences immobilières peuvent aussi s’appuyer sur un portefeuille de clientèle grâce à leur réseau d’agences. Toutefois avec l’essor d’internet, la présence d’une vitrine physique a grandement perdu de son intérêt.

L’inconvénient de passer par une agence immobilière se situe au niveau des honoraires d’agence. Ils sont de l’ordre de 7 à 8% du prix du bien dans une agence contre 4 à 5% pour un indépendant. Cette différence qui peut apparaître minime représente, selon le montant de la transaction, plusieurs milliers d’euros.

Dès lors, le montant des honoraires est parfois disproportionné par rapport au travail effecué par l’agent immobilier.

  • Passer par un mandataire immobilier indépendant

Le mandataire immobilier effectuera le même travail et diffusera votre bien sur les plateformes de vente les plus connues.

Le mandataire immobilier est obligatoirement rattaché à un réseau qui possède la carte professionnelle et auquel il verse une redevance mensuelle.

Toutefois, de nombreux réseaux ont ouvert leur recrutement à des débutants en immobilier. Il conviendra avant tout de vérifier les compétences en immobilier de ce dernier.

L’avantage principal d’avoir recours à un mandataire immobilier est les honoraires qu’il pratique.

Ceux-ci seront généralement moins élevés que les honoraires pratiqués par une agence immobilière.

 

Enfin, pour votre information, le concept d’IMMO d’ORO est de cumuler les avantages de chacun en bénéficiant d’un réseau composé d’agences et de mandataires.

En effet, les prix pratiqués sont fixes et connus à l’avance, un expert local pourra estimer votre bien et s’occuper de la vente de celui-ci.

Souplesse, efficacité et rapidité sont les maîtres mots d’une agence immobilière réinventée.

 

 

Tous les éléments du dossier de vente doivent être validés et vérifiés avant un accord avec un acquéreur, car toute information non communiquée en amont peut fragiliser la vente.

Il est indispensable de faire réaliser une série de diagnostics techniques obligatoires :

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d’un bien immobilier.

Dans le cas d’une vente immobilière, le propriétaire doit présenter :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) sauf s’il s’agit d’un bien neuf(durée de validité de 10 ans)
  • un diagnostic amiante (durée de validité illimitée si déjà effectuée)
  • un diagnostic sur l’installation électrique si elle a plus de 15 ans (durée de validité de 3 ans)
  • un diagnostic sur l’installation du gaz si elle a plus de 15 ans également (durée de validité de 3 ans)
  • un diagnostic sur la présence de termites(durée de validité de 6 mois)
  • un diagnostic Etat des Risques et Pollutions (ex ERNMT) de la zone où est située le logement (durée de validité de 6 mois)
  • un diagnostic de surface loi carrez si le bien (appartement comme maison) est en copropriété (illimité sauf si gros travaux de modifications)
  • un diagnostic assainissent si le bien n’est pas raccordé au réseau public(durée de validité de 3 ans)

La liste des diagnostics immobiliers est donc longue et n’est pas la même pour tous les biens immobiliers : neufs, anciens, maison individuelle ou logement en copropriété. Ils seront tous compilés dans le dossier de diagnostic technique (DTT). Enfin, le notaire se chargera d’obtenir les derniers documents indispensables à toute vente (récupération des modificatifs à l’EDD, pré état-daté…).

Faire une bonne première impression et déclencher le coup de cœur est indispensable pour réaliser une vente dans un délai assez court.

Pour que de potentiels acquéreurs reconnaissent immédiatement les qualités de votre bien, il faut le présenter sous son meilleur jour et donner un maximum d’informations à ces derniers  :

Il faut également mettre en valeur  l’environnement  dans  lequel  se  trouve  le bien (transports, écoles, commerces à proximité, cadre de vie…)

Pour réussir sa vente, les photos constituent un élément déterminant : il suffit de quelques secondes à un acheteur pour avoir le coup de cœur pour votre bien ! Plus que du temps passé à lire votre annonce, les acquéreurs potentiels passent plus de temps sur les photos. Une annonce sans photo ne sera donc pas consultée par les internautes et vous n’aurez peu voire pas de visites. L’objectif ici est d’attirer ces derniers afin qu’ils se déplacent pour une visite.

Pour réaliser de belles photos, il conviendra  d’avoir son intérieur rangé impeccablement et d’enlever tout objet volumineux et inutile.

Les photos devront être prises de préférence en journée et pour rajouter de l luminosité, vous pourrez allumer vos luminaires. Enfin, la prise de photo avec un matériel de bonne qualité et non un smartphone est vivement conseillée.

Apportez donc un soin tout particulier aux photos que vous mettez en ligne !

Avec les photos, l’annonce est le premier contact que les acquéreurs potentiels ont avec votre bien. Il est donc essentiel de ne pas bâcler sa rédaction. L’objectif est de capter l’attention des internautes et de leur donner envie d’en savoir plus sur le bien et de faire une visite…

Votre annonce doit donc être claire et précise : oubliez les abréviations et les résumés.

L’annonce de votre bien doit pouvoir répondre aux questions qu’un acheteur se poserait de chez lui sans connaître votre bien, cela fera gagner un temps précieux à tout le monde.

Pour cela, il convient de déterminer dans l’annonce, le prix, la localisation (le plus précisément possible), la surface du bien et des pièces, le type et le

nombre de pièces, le type de chauffage, les équipements et prestations, les atouts majeurs…

Par ailleurs, les informations sur la copropriété (nombre de lots, charges…) sont également très important.

Aujourd’hui, la plupart des acheteurs passent actuellement par internet lorsqu’ils souhaitent consulter les biens en vente sur un secteur recherché. De ce fait, il est essentiel de multiplier la diffusion de son annonce sur divers sites spécialisés tout en privilégiant bien sûr ceux dont la qualité d’audience est la plus intéressante.

Cette étape permet à l’acheteur potentiel de se projeter dans le bien. Plusieurs règles permettent d’améliorer l’expérience du visiteur :

Une visite se prépare à l’avance afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Il conviendra de présenter un appartement propre, bien rangé, le plus neutre possible en matière de décoration.

Une présentation de votre bien dépersonnalisée permettra aux visiteurs de mieux se projeter dans celui-ci.

Mettez en avant tous les points forts votre bien : emplacement, rénovation. Si des points négatifs sont à signaler, soyez honnêtes et répondez de façon directe et précise aux questions du potentiel acheteur.

Laissez les visiteurs faire le tour du bien tranquillement. Ne parlez pas trop afin de les laisser réfléchir et se projeter. A la fin de la visite, demandez aux visiteurs s’ils ont des questions à poser.

A la fin de la visite, ne mettez pas la pression aux visiteurs. Vous pouvez leur proposer de refaire un tour mais seuls cette fois. Puis laissez-les repartir tranquillement en leur offrant la possibilité de vous rappeler et/ou de revenir pour une seconde visite.

Enfin, si vous décidez de ne pas passer par un intermédiaire pour la vente de votre bien, une grande disponibilité de votre part sera exigée.

En effet, les visites se font généralement hors horaires de travail, c’est-à-dire en fin de journée ou début de soirée, le samedi et le dimanche.

Prévoyez donc d’y consacrer quelques week end.

Eviter d’effectuer des visites groupés. Il faut choyer son visiteur .

La visite groupée, si elle est économique en temps passé pour vous sera contreproductive en matière de délai de vente de votre bien.

Cela donne une impression d’abattage et personne ne pourra se projeter en présence d’autres potentiels acheteurs. Ces derniers ne vous poseront pas toutes les questions qu’ils souhaiteraient également.

Donc le crédo c’est « Une visite pour Un visiteur ».

Vous venez d’être destinataire d’une offre d’achat de votre bien par un acquéreur potentiel.

Cette offre d’achat peut être verbale ou bien écrite.

On emploi le terme d’offre d’achat lorsque l’acquéreur fait une proposition chiffrée au vendeur.

Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la prochaine étape sera celle de la signature d’un compromis de vente.

L’offre d’achat écrite permet à l’acheteur d’accélérer le processus de vente ou de prendre la main sur d’autres acheteurs potentiels.

Toutefois, l’acquéreur peut se retirer librement et sans conséquence de la vente dans les cas suivants :

Tant que le vendeur n’a pas répondu par écrit à l’offre d’achat

Si le vendeur fait une contre proposition par écrit

Si le vendeur ne répond pas par écrit dans le délai mentionné par l’acheteur dans l’offre d’achat.

Le vendeur peut se retourner contre l’acheteur si la vente n’aboutit pas alors que le vendeur a accepté l’offre d’achat par écrit : le vendeur peut en principe imposer la vente à l’acquéreur ou lui demander des dommages et intérêts

L’offre d’achat doit contenir :

  • Le prix proposé
  • Le délai de validité de l’offre (8 à 12 jours maximum) : l’offre d’achat s’annule une fois le délai dépassé
  • Les conditions de la conclusion légale de la vente : avant-contrat

Le compromis de vente est l’un des deux types d’avant-contrat possibles pour vendre votre bien et le plus utilisé. L’autre forme d’avant-contrat est la promesse de vente.

Le compromis de vente engage aussi bien les deux parties. Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente ». C’est un contrat formel dans lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent définitivement à acheter pour l’un et à vendre -pour l’autre- un bien à un prix fixé par les deux parties. Le compromis de vente lance le processus de vente : ensuite le vendeur et l’acheteur bénéficient d’environ 3 mois pour préparer la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.

Le compromis de vente, comme la promesse de vente, peut être signé au choix :

Entre l’acheteur et le vendeur seulement Ou bien en présence d’un agent immobilier ou encore chez le notaire (conseillé) :

L’acquéreur verse un dépôt de garantie d’environ 10% du prix de vente

Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie afin de réserver le bien. Son montant va en général de 5 à 10% maximum du prix de vente du bien :

Le chèque est signé à l’ordre du notaire, il est immédiatement encaissé par celui-ci et déposé sur un compte séquestre , il ne sera touché qu’au moment de l’acte définitif de vente

Depuis août 2015 (loi Macron), le délai de rétractation dont dispose l’acheteur est de 10 jours (contre 7 jours auparavant) pour l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation. De son côté, le vendeur est en principe engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. Ce délai est de 14 jours pour une vente à distance ou conclue à la suite d’un démarchage.

Différents cas de rétractation : 

S’il n’y a pas de rétractation dans les 10 jours , la vente se poursuit normalement

En revanche, s’il y a rétractation au-delà des 10 jours ,l’acheteur perd son dépôt de garantie sauf si la rétractation résulte de la non réalisation d’une clause suspensive qui figure dans le contrat (prêt non accordé, documents d’urbanisme invalidés…)

Le compromis de vente doit mentionner en détails tout ce qui apparaîtra dans l’acte définitif de vente :

La description précise du bien et de son contenu

Un inventaire des équipements qui restent dans le logement et que l’acquéreur récupère (pour ne pas payer de frais de notaire dessus)

Les clauses obligatoires et spécifiques (clauses suspensives…)

La date de disponibilité du bien

Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur

La dernière étape de la vente de votre bien immobilier est arrivée  ! Vous allez signer l’acte définitif de vente. Une formalité qui s’effectue toujours devant notaire. Le choix du notaire est libre. Vous pouvez choisir le vôtre même s’il n’habite pas la région.

Si les vendeurs vous proposent le leur, vous pouvez décider d’avoir recours aux deux notaires. C’est une pratique courante qui permet à chacun de pouvoir faire appel à son notaire. Cela n’occasionne pas de frais supplémentaires puisque dans ce cas il est prévu un partage des émoluments entre les deux notaires. Vous pouvez aussi décider de faire appel à un seul notaire, soit celui de l’acheteur, soit celui du vendeur.

Le notaire commencera par lire l’intégralité de l’acte de vente à voix haute devant l’acheteur et le vendeur. Soyez attentif, et vérifiez que tout ce qui est porté dans l’acte authentique correspond bien à tout ce qui a été convenu lors de la promesse de vente. Si vous remarquez des petites imprécisions, c’est le moment de les signaler pour pouvoir les rectifier. Et si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser avant de signer !

C’est lors de la signature de l’acte authentique de vente que l’acheteur doit régler le prix indiqué dans le contrat de vente ou le solde lorsqu’il s’est déjà acquitté d’une indemnité d’immobilisation.

Sauf cas particulier, c’est lors de la signature de l’acte authentique que l’acheteur reçoit les clefs de sa nouvelle propriété. Une fois signé l’acte de vente, en sortant de chez le notaire, l’acheteur peut donc se rendre immédiatement dans son nouveau logement et en disposer librement ! Quant au titre de propriété, il parviendra à l’acquéreur plus tard. Comptez entre six mois et un an.